Hipotecas - Que se debe tener en cuenta al contratar una hipoteca

La actual subida de los tipos de interés está complicando el acceso a la compra de una vivienda. Por eso, antes de contratar una hipoteca es imprescindible conocer todo lo indicado en la letra pequeña y es necesario comparar entre los diferentes productos hipotecarios que podemos encontrar en el mercado bancario.

Nuestra recomendación:

Hipoteca Naranja de ING

Condiciones: Euribor + 0,45% sin comisiones

Es importante leer todas las cláusulas del préstamo hipotecario ya que deben ser tenidas en cuenta a la hora de contratar la hipoteca que más se ajuste a nuestras necesidades. Así pues debemos considerar:

- Vida del préstamo: Que determinará la cuota mensual que debemos pagar. Cuanto menor sea el periodo, mayor será la cantidad que debemos pagar. Actualmente se pueden contratar hipotecas a 50 años con lo cual podemos hacer que sean nuestros hijos los que terminen de pagarla.

- Comisiones: Podemos tener comisiones de apertura, subrogación, amortización, cancelación, cierre, etcétera. La tendencia actual es que no haya comisiones pero muchos bancos siguen cobrándolas.

- TAE: La Tasa Anual Equivalente que se calcula en base a una fórmula matemática que tiene en cuenta el tipo de interés, las comisiones bancarias y otros gastos asociados.

- Tipo de interés: Es importante saber si nos interesa escoger un tipo de interés fijo, variable o mixto.

- Índice de referencia: Hay distintos índices de referencia entre los cuales podemos encontrar el euríbor, el míbor, el CECA, etcétera. Cada uno tiene un valor y se rige por sus propias normas.

- Periodo de carencia: Periodo durante el cual no se pagan intereses, aunque éstos normalmente se van acumulando.

- Cantidad financiada: La mayoría de las hipotecas permiten financiar el 80 por ciento del valor de la vivienda, piso o chalet. No obstante, ya existen algunos productos hipotecarios que te financian el 100 por cien.

- Diferencial: Es el porcentaje que los bancos añaden al índice de referencia para así calcular los intereses de la hipotéca. Obviamente, cuanto mas bajo sea, mejor para el consumidor.

La banca detecta una disminución en la demanda de financiación de viviendas

Según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), en la que participan todos los bancos y cajas de ahorro, el porcentaje de financiación hipotecaria para la adquisición de un inmueble o vivienda respecto a su valor de tasación, aumentó en casi dos puntos durante 2006 llegando hasta el 68,2%. Siendo este porcentaje el 68,9% en el caso de la primera vivienda, y el 65% si se trata de la financiación de una segunda vivienda.

Estos datos indican que el esfuerzo para la compra de la primera casa o piso se moderó tres puntos en un año, ya que en 2005 dicho porcentaje fue del 71,9%. Este hecho revela que la demanda de financiación de primeras viviendas está disminuyendo, en pocas palabras, las financieras están prestando menos dinero para la compra de primeras viviendas. Por otro lado, otro hecho signifiativo es que este segmento, el de primeras viviendas, hace dos años representaba cerca del 70% del total de la demanda y en 2006 redujo su peso hasta el 60%.

La AHE señala, además, que las familias españolas destinaron el 34,4% de su renta disponible a la adquisición de una vivienda durante 2006, casi tres puntos más que lo que gastaron un año antes y más de cinco puntos por encima de lo que era necesario dedicar en 2004. Este porcentaje es aún mayor para los jóvenes y hogares monoparentales, que utilizaron para este mismo fin el 40% de sus ingresos.

Fuente: AHE

Las promotoras reconocen que el precio de la vivienda no sube

El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Barcelona (APCE), Enric Reyna, ha reconocido hoy que se ha entrado en una etapa de contención del precios de las viviendas.

Así, en Barcelona, entre enero y abril de este año el precio por metro cuadrado de un piso nuevo plurifamiliar se sitúa en 8.270 euros, lo que supone una subida de sólo el 1,4% en comparación con el mismo período de 2006. Si en lugar del metro cuadrado se cuantifica el precio medio por vivienda, unos 591.000 euros, la contención del precio queda más patente más todavía, ya que los precios han bajado un 4,4% por la presión a la baja en distritos como Sarria-Sant Gervasi (-17,8%) y Gracia (-21,9%), aunque han subido en otras zonas como el Eixample (+31,9) o Nou Barris (+34%).

Por otro lado, el tiempo que tarda en venderse un piso se ha alargado. La demanda sigue existiendo, pero está frenada por la subida de los precios de los pisos en los últimos años y de los tipos de interés de las hipotecas en los últimos meses.

En opinión del presidente de la APCE, sería bueno que el sector ralentizase su actividad ya que este año se iniciará la construcción de 124.000 viviendas y estaría bien volver a niveles de sólo 60.000 ó 70.000 residencias al año.

La APCE ha realizado un estudio en 95 municipios de la provincia de Barcelona, donde hay 1.221 promociones con un total de 18.402 viviendas, de las que se habían vendido el 68,2%. El estudio, que se centra en la vivienda nueva, recoge grandes divergencias en las oscilaciones de precio de la provincia. Así, hay municipios que experimentan fuertes subidas por metro cuadrado, más del 40% en Sant Pol de Mar, Castellar del Valles, Calella y Santa Coloma de Gramenet. Pero al mismo tiempo también se dan rebajas significativas en municipios tales como Arenys de Munt, El Papiol y Sant Sadurní d'Anoia.

En los bloques de pisos la cifra media de precio medio más alto de una vivienda corresponde lógicamente a la comarca del Barcelones, con 535.685 euros, mientras que la más baja es el Bergueda, 193.079 euros.

La superficie media de un piso en la provincia de Barcelona es de 81 metros cuadrados útiles, una cifra que baja en la capital catalana a 73 metros cuadrados útiles.

La especulación inmobiliaria

Cuando la crisis y la inestabilidad alejan a los inversores de la bolsa, la especulación encuentra su mejor terreno en la compra-venta de inmuebles. Los capitales se dirigen hacia la edificación y el suelo, dado que los precios del suelo suelen tener una marcha bastante independiente del resto de la economía. Al incidir los capitales sobre la vivienda, se incrementa su demanda y, por lo tanto, el precio de la misma, así aquellos que han comprado provocando el aumento del precio se encuentran con que sus propiedades inmobiliarias valen más que cuando las compraron. Han obtenido beneficio sin mediar producción. Si un comprador, un individuo o una empresa, tiene los suficientes recursos, puede provocar una subida artificial de los precios de forma consciente e intencionada al invertir gran cantidad de dinero en un espacio de tiempo reducido. De cualquier forma, aunque muchos inversores y especuladores no tengan este poder, se aprovechan, de forma consciente, del efecto de la subida de los precios de la vivienda, el suelo y los terrenos para obtener un interesante margen de beneficios.

La especulación inmobiliaria se realiza, en primer lugar, en torno al suelo rústico, a través de su compra a bajo coste y la posterior recalificación y venta, que genera grandes rentabilidades para el inversor especulador. La especulación con viviendas que provoca un elevado número de viviendas vacías, se tiende a producir en terrenos de elevado valor, bien en zonas estratégicamente céntricas o en suelos dedicados a viviendas de lujo. En el primer caso la escasez de vivienda en el centro de las grandes ciudades puede hacer subir el precio del metro de suelo de forma prácticamente ilimitada. En el segundo caso, el propietario se encuentra con las limitaciones del mercado de viviendas de lujo, que puede saturarse fácilmente, permaneciendo vacías largo tiempo a la espera de un comprador.

Cuando se dan grandes subidas del precio del suelo y de la vivienda, de forma provocada o no, los suelos pueden pasar por muchas manos, cada una de las cuales obtiene su parte de ganancia especulativa. Cuando los precios del suelo se disparan, al ser muy grande el porcentaje de ganancia de estas inversiones, los propietarios tienen tendencia a no vender o vender solo a precios tales que no pueden pagar a menudo más que sociedades o empresas que compran con una finalidad únicamente especulativa.