Está claro que cuando decidimos realizar una reforma en nuestra casa, piso o chalet, los principales afectados van a ser nuestros vecinos; cortes de agua, ruidos y suciedad en las zonas comunes suelen ser bastante molestos. Es por este motivo por el que toda obra que tiene cierta entidad requiere que se informe de manera formal a la comunidad de propietarios, indicando el objeto de la obra y la duración estimada de la misma, asegurando una mínima protección ante posibles accidentes y garantizando la limpieza de las zonas comunes.
Por otro lado y aunque parece de Perogrullo, independientemente del tipo de obra que vayamos a acometer, lo lógico y recomendable es avisar a los vecinos que lindan con nuestra vivienda, informándoles sobre el horario que seguirán los operarios de la obra y dejándoles un teléfono de contacto por si ocurriese cualquier contingencia.
Obras que requieren la aprobación unánime de la comunidad de propietarios
Hay mucha gente que desconoce el hecho de que existen reformas para las que es imprescindible recibir el apoyo unánime de la comunidad de propietarios (con la excepción de Cataluña donde basta con el voto favorable del 80 por ciento de los propietarios).
Las obras y reformas que requieren de dicha autorización son:
- Aquellas que afectan a la estructura del inmueble ya que se requiere trabajar sobre pilares o muros de carga.
- Las que afectan a elementos comunes, externos o internos, como por ejemplo la fachada, la escalera, el portal, la azotea, las ventanas, las terrazas, el color de los toldos, la instalación de aparatos externos de aire acondicionado (aunque para este caso especial, si no hay necesidad de romper muros exteriores o el aparato no resulta muy visible, la jurisprudencia es más tolerante), etcétera.
- Las obras que implican la separación de una vivienda en varios inmuebles distintos buscando un efecto jurídico, como podría ser el querer vender cada inmueble por separado. En este caso y de acceder la comunidad de propietarios, el dueño de la vivienda tendrá que encargarse de modificar la anotación registral del inmueble, asimismo la comunidad deberá calcular y asignar las nuevas cuotas de cada inmueble y modificar el título.
Por otro lado conviene saber que, analizada la ley, cabría la posibilidad de que la comunidad nos denegase la realización de un tipo de reforma que anteriormente se le hubiera concedido a otro vecino. En estos caso lo que procede es protestar ante la comunidad de propietarios y, en caso de que los vecinos no atendiesen a razones, acudir a la justicia ordinaria alegando agravio comparativo.
También es conveniente saber que si realizamos alguna reforma de este tipo sin solicitar el permiso correspondiente a la comunidad de propietarios, y salvo que la reforma afecte a la seguridad del edificio, existe un plazo de 15 años a partir del cual prescribe la posibilidad de que la comunidad de propietarios o un vecino nos pueda denunciar por haber realizado dicha obra.
Obras en casa que necesitan un arquitecto
Será necesario utilizar los servicios de un arquitecto cuando la reforma sea considerada obra mayor. Aunque la normativa urbanística es diferente de una localidad a otra, casi todas suelen coincidir a la hora de determinar cuando una reforma se considera obra mayor:
- Aquellas que afectan a la seguridad estructural del inmueble por actuar sobre muros de carga.
- Aquellas que requieren la modificación de la fachada del edificio.
- Las obras que aumentan el volumen del inmueble, como por ejemplo cuando se eliminan cámaras de aire.
- Aquellas que suponen un cambio de uso, por ejemplo cuando la vivienda se transforma en un local comercial o cuando se habilita un trastero como vivienda.
Para todos estos casos, los ayuntamientos requieren que se solicite una licencia específica de obra mayor, lo que implica que hay que presentar un proyecto confeccionado por un arquitecto y visado por el correspondiente colegio.
Obligatoriedad de la licencia de obras
El resto de obras y reformas se consideran de obra menor y para acometerlas sólo necesitaremos solicitar y pagar en el Ayuntamiento una licencia de obra menor o de una tasa (esto incluye reformas tan sencillas como instalar unas rejas o cerrar una terraza). No obstante y dependiendo de cada población, es frecuente que sólo sea necesario informar al ayuntamiento mediante un acto comunicado.
Lo que si que es cierto es que casi todos los ayuntamientos imponen tasas adicionales para aquellas obras en las que es necesario instalar andamios o utilizar contenedores de escombros.
En cualquier caso, e independientemente del tipo de reforma, siempre habrá que pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, cuyo valor es el 4% del presupuesto total de la obra.
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