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lunes, 14 de enero de 2013

La nueva ley de alquiler 2012, todavía con deficiencias

Nueva ley de alquiler 2012
En España hay actualmente alrededor de tres millones de viviendas vacías, no obstante y a pesar de ello sólo un poco más del quince por ciento de las familias vive de alquiler, lo que resulta un porcentaje muy pequeño si se compara con el resto de Europa. En nuestra opinión, la culpa de todo esto la tienen las dificultades existentes para conseguir equilibrar legalmente los intereses de inquilinos y propietarios, y la reforma de la ley de alquiler que ahora hay prevista no parece que vaya a resolver el problema.

Garantizarle el plazo al inquilino y el cobro al propietario van seguir siendo los problemas básicos de esta nueva ley de alquiler 2012.

Si nos ponemos en el lado de los propietarios, a éstos les interesa fundamentalmente recibir protección suficiente sobre los inquilinos morosos y, en caso de necesitar la vivienda para su uso personal, poder recuperarla en un plazo razonable. La nueva ley de alquiler 2012 prevé para estas vicisitudes las siguientes soluciones:
  • Reducir a diez días el plazo que dispone el inquilino moroso para dar curso a un requerimiento de pago. En caso de no hacerlo en este plazo se podría iniciar el procedimiento de desahucio. La idea es justa pero será difícil que los juzgados puedan ponerla en práctica debido a la sobrecarga de trabajo actual.
  • Si el propietario necesita su vivienda en alquiler para él o sus familiares cercanos, éste podrá recuperarla dando un simple preaviso de dos meses, sin necesidad de que esta circunstancia aparezca mencionada en el contrato de alquiler cosa que era necesaria anteriormente.
  • Si el propietario decide vender la casa, no es necesario que le tenga que dar al inquilino el derecho de adquisición preferente. Además, el nuevo propietario no está obligado a mantener al inquilino hasta que se completen los cinco años de vigencia del contrato (salvo que el alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso el inquilino sí que podrá agotar el plazo correspondiente).
  • Con la antigua ley los contratos se estipulaban con la duración de un año prorrogable hasta cinco de año en año, ahora el patrón de duración se recorta a sólo tres años.

Nosotros opinamos que las medidas mencionadas no son suficientes ya que muestran algunas debilidades. La primera debilidad es que siguen considerando que alquilar no es una solución definitiva sino pasajera, y que lo normal es vivir en una vivienda propia. Esto se ve claro en el hecho de que no se satisface en ningún modo la demanda fundamental de la mayoría de los inquilinos, es decir, que se les garantice que van a poder permanecer en su casa de alquiler el tiempo suficiente sin tener que pensar en que van a tener que trasladarse a otra vivienda.

Desde luego que para el arrendador resulta muy adecuado que tenga la posibilidad de negarse a prorrogar el contrato de alquiler si necesita la vivienda. En este sentido no parece necesario reducir el plazo de los contratos a tres años, y más cuando la permanencia del inquilino no queda garantizada si la casa es vendida a otra persona y el inquilino no se ha tomado la molestia de registrar el contrato (cosa que nadie suele hacer debido a los gastos que esto supone).

Otro idea que no parece demasiado recomendable es el hecho de que no sea necesario actualizar las cuotas de alquiler con el IPC, siendo este, en nuestra opinión, un indicador realmente objetivo que daba seguridad a ambas partes del contrato. Tampoco parece razonable que los beneficios fiscales de los que puede disfrutar el inquilino dependen de que el propietario deposite una fianza ante el organismo autonómico correspondiente (son muchos los que no la hacen y no lo han hecho, causando que Hacienda haya requerido a los inquilinos la devolución de lo que se han deducido).

Estamos seguros de que una buena ley crearía alquileres más económicos, pero esta nueva ley de alquiler 2012 no lo va a conseguir.

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