La compra de un chalet, casa, piso o cualquier otro tipo de vivienda implica el pago de un impuesto que será diferente si la compra se realiza a una promotora inmobiliaria o empresa constructora o a un particular. Cuando se trata de una vivienda nueva, lo habitual es que el vendedor sea una empresa y que la operación de compraventa esté sujeta al IVA (cuyo tipo es del 10 por ciento en toda España) y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Por contra, las operaciones de compraventa entre particulares están gravadas por el ITPO (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas), un impuesto que establece la comunidad autónoma donde está ubicada la vivienda adquirida. Y es aquí donde surgen importantes diferencias fiscales.
Las comunidades tienen competencia propia para establecer tanto los tipos impositivos como las deducciones y bonificaciones de la cuota del impuesto, lo que supone que existan sustanciales diferencias entre ellas. Además, conviene saber que después de la subida del IVA en julio de 2010, han sido pocas las comunidades autónomas que han equiparado el ITPO estándar al IVA, lo que todavía ha incrementado más estas diferencias fiscales.
Reducciones por comunidades autónomas
Al adquirir una vivienda resulta imprescindible, por lo tanto, saber si tenemos derecho a una reducción del ITPO o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, de esta manera sabremos lo que tendremos que pagar por este impuesto, un impuesto que influirá notablemente en el precio final de nuestro futuro chalet, casa o piso.
A continuación os dejamos los datos impositivos por comunidades autónomas y, en algunos casos, un enlace donde podréis ampliar dicha información.
Andalucía
El tipo general varía según el valor del inmueble (7% hasta los 400.000 euros del valor de la vivienda y un 8 % sobre el resto del valor).
Tipos reducidos: 3,5% por la compra de la vivienda habitual por parte de personas menores de 35 años o de personas con discapacidad para viviendas de menos de 130.000 euros.
En este enlace, ITPO Andalucía, encontraréis más información sobre posibles reducciones.
Aragón (tipo general 7%)
Tipos reducidos: 3% por la compra de la vivienda habitual por parte de familias numerosas.
En este enlace, ITPO Aragón, encontraréis más información sobre posibles reducciones.
Asturias
El tipo general varía según el valor del inmueble (8% para valores entre 0 y 300.000 euros, 9% entre 300.000,01 y 500.000 euros, y 10% para más de 500.000 euros.
Tipos reducidos: 3 % por las transmisiones de viviendas de protección pública si van a ser vivienda habitual.
En el portal tributario de Asturias encontraréis más información sobre posibles reducciones.
Baleares (tipo general 7%)
Tipos reducidos: 1% por la transmisión de viviendas de protección oficial por la Administración. Y 3% por la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas, o de personas menores de 36 años o con discapacidad igual o superior al 65%.
En la sección de tributos autonómicos de la Agencia Tributaria de Baleares encontraréis más información sobre posibles reducciones (ver Decreto 131/2005 de 23 de diciembre).
Canarias (tipo general 6,5%)
Tipos reducidos: 1% por las opciones de compra sobre inmuebles. 4% por las transmisiones de viviendas de protección pública si van a ser vivienda habitual. 4% por la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas, o de personas menores de 35 años o con discapacidad igual o superior al 65 %.
En la sección de tributos y legislación del portal del Gobierno de Canarias encontraréis más información sobre posibles reducciones (ver Decreto Legislativo 1/2009 de 21 de abril, texto refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la CAC en materia de tributos cedidos).
Cantabria (tipo general 7%)
Tipos reducidos: 4% por la compra de vivienda habitual por parte de personas con discapacidad superior al 65%. 4% por las transmisiones de viviendas de protección pública si van a ser vivienda habitual. 5% por la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 30 años o con discapacidad igual o superior al 33 % e inferior al 65 %.
En este enlace, ITPO vivienda en Cantabria, encontraréis más información sobre posibles reducciones (ver Decreto Legislativo 62/2008 de 19 de junio).
Castilla-La Mancha (tipo general 7%)
Tipos reducidos: 6% por la compra de vivienda habitual que no exceda de 180.000 euros y se pague más del 50 % con un préstamo hipotecario.
En este enlace, ITPO Castilla-La Mancha, encontraréis más información sobre posibles reducciones.
Castilla y León (tipo general 7%)
Tipos reducidos: 0,01% por la adquisición de vivienda habitual por parte de menores de 36 años en núcleos rurales. 4% por la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 36 años o con discapacidad igual o superior al 65 %. 4% por la adquisición de viviendas protegidas que vayan a constituir la primera vivienda.
En este enlace, ITPO Castilla y León, encontraréis más información sobre posibles reducciones (ver capítulo IV del Decreto Legislativo 1/2008 de 25 de septiembre).
Cataluña (tipo general 8%)
Tipos reducidos: 5 % en la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 32 años o con discapacidad igual o superior al 65 %. 7 % en la transmisión de viviendas de protección oficial.
En este enlace, ITPO Cataluña, encontraréis más información sobre posibles reducciones.
Comunidad Valenciana (tipo general 7%)
Tipos reducidos: 4% por la adquisición de viviendas de protección oficial para vivienda habitual. 4% por la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas con discapacidad física igual o superior al 65% o psíquica superior al 33%.
En este enlace, ITPO Comunidad Valenciana, encontraréis más información sobre posibles reducciones.
Extremadura
El tipo general varía según el valor del inmueble (7% para valores entre 0 y 240.000 euros, 8% entre 240.000,01 y 360.000 euros, 9% entre 360.000,01 y 600.000 euros y 10% para más de 600.000 euros).
Tipos reducidos: 3% por la transmisión de viviendas de protección oficial con precio máximo legal para vivienda habitual. 6% por la compra de vivienda habitual con un valor inferior a 122.606,47 euros y con rentas inferiores a 30.000 euros anuales (más 3.000 euros por cada hijo).
Extremadura presenta la particularidad de ser la única comunidad autónoma que ha fijado una bonificación del 20% de la cuota para menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad igual o superior al 65 % bajo determinadas circunstancias.
Existen bonificaciones del 20 % de esta cuota para menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad igual o superior al 65 %.
En este enlace, ITPO Extremadura, encontraréis más información sobre posibles reducciones (ver Ley 19/2010 de 28 de diciembre).
Galicia (tipo general 7%)
Tipos reducidos: 4% por la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 36 años o con discapacidad igual o superior al 65 %. 6% por la adquisición de viviendas para rehabilitar de forma inmediata (sólo hasta el 31/12/2011).
En este enlace, ITPO Galicia, encontraréis más información sobre posibles reducciones.
La Rioja (tipo general 7%)
Tipos reducidos: 3% por la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas que hayan vendido su vivienda anterior y con bases imponibles que, sumadas, no superen los 30.600 euros. 5% por la adquisición de viviendas de protección oficial para vivienda habitual. 5% por la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas menores de 36 años o con discapacidad igual o superior al 33 %. 6% por la adquisición de viviendas para rehabilitar.
En este enlace, ITPO La Rioja encontraréis más información sobre posibles reducciones.
Madrid (tipo general 7%)
Tipos reducidos: 4% por la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas.
En este enlace, ITPO Madrid, encontraréis más información sobre posibles reducciones.
Murcia (tipo general 7%)
Tipos reducidos: 3% por la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas o de personas de edad igual o inferior a 35 años si compran viviendas de menos de 150.000 euros. 4% por la adquisición de viviendas de protección oficial de régimen especial.
En este enlace informativo sobre algunos impuestos en Murcia, encontraréis más información sobre posibles reducciones (ver la tabla de codificaciones de beneficios fiscales en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD).
Navarra (tipo general 6%)
Tipos reducidos: 5% por la compra de vivienda habitual por parte de familias numerosas.
En este enlace, ITPO Navarra, encontraréis más información sobre posibles reducciones.
País Vasco
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales varía en cada uno de las provincias del País Vasco. Para más información podéis utilizar este buscador de normas y decretos del Código Fiscal Foral del País Vasco.
Vizcaya y Guipúzcoa (tipo general 6%)
Tipos reducidos: 3% si el comprador tiene una edad inferior a 35 años y cumple varios requisitos.
Álava (tipo general 4%)
Tipos reducidos: 2,5% por la compra de vivienda habitual de menos de 120 metros cuadrados por parte de familias numerosas.
Valor a declarar de la vivienda
Conviene saber que la ley señala que a efectos impositivos se debe declarar el valor real del bien adquirido. En lo que respecta a las viviendas, los tribunales han equiparado el valor real con el valor de mercado o precio que acordarían dos personas que no tienen ningún tipo de relación.
Esto implica que en muchas ocasiones el valor real para la Administración no coincide con el valor real de la compra, por lo que Hacienda tiene obligación de facilitar al contribuyente el valor real a efectos fiscales de la vivienda adquirida. En la actualidad son las comunidades autónomas las que cada año fijan el valor de referencia, que se puede consultar en los servicios de atención al ciudadano o al contribuyente.
Si la Agencia Tributaria considera que se ha declarado un valor inferior al real, Hacienda puede hacer comprobaciones, examinando los valores que figuren en los registros oficiales, los precios medios del mercado, o incluso utilizar el dictamen de peritos de la Administración. De ver diferencias entre el valor real y el declarado, deberán notificar al contribuyente su nueva propuesta de valoración y liquidación, detallando los criterios en que se basa la diferencia.
Para ver si el nuevo valor se ajusta a lo real, es importante comprobar que los coeficientes que ha aplicado la Administración se corresponden con la antigüedad de la vivienda, así como su estado, situación y superficie. Finalmente si consideramos que el valor real adjudicado no se corresponde con la realidad y no estamos de acuerdo con esa nueva propuesta, podremos presentar alegaciones en el plazo que le indique Hacienda (que será normalmente de 10 a 15 días). Si la liquidación original se hizo a través de una gestoría, es recomendable reclamar por el mismo medio, ya que si al final nos sancionan podremos pedir responsabilidad al gestor.
Si la alegación no es admitida, podremos presentar un recurso de reposición alegando defectos de procedimiento o ausencia de motivación y, si todavía siguen sin aceptar nuestra reclamación, es posible realizar una reclamación económico-administrativa, reservándose siempre el derecho a una tasación pericial contradictoria. Las tasaciones de inmuebles son caras, sus precios suelen estar por encima de los 1.000 euros, por lo que puede que no nos compense llegar a este punto ya que resulta complicado ganar a la Administración.
Consejos para evitar problemas con los impuestos al comprar una vivienda
Cuidado con la tasación hipotecaria, si el valor de tasación supera al escriturado, Hacienda puede utilizarlo para hacer comprobaciones y aumenta el valor real de la vivienda.
Resulta conveniente pedir a la Hacienda autonómica la valoración fiscal de la vivienda a adquirir, declarando esta cantidad aunque realmente hayamos pagado menos por el chalet, casa o piso.
Para evitar ser sancionado también se puede declarar el valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, no obstante esto no significa que no puedan revisar dicho valor y elevarlo, aunque lo que sí que no podrán hacer es sancionarnos con una multa.
Si el precio de la vivienda es demasiado bajo por ser muy antigua, encontrarse en mal estado de conservación o cualquier otra causa, debemos reflejar este hecho en las escrituras para poder alegarlo en caso de que Hacienda nos reclame.
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