Está claro que todo el mundo añora el día en que, al pagar la última cuota de la hipoteca, nuestra vivienda pasa a ser de nuestra propiedad. No obstante, lo que mucha gente desconoce es que, después de este último pago, todavía hay que realizar una última gestión, la cancelación de la inscripción del préstamo hipotecario.
Los bancos y entidades financieras, a la hora de conceder un préstamo hipotecario, exigen que el contrato hipotecario se valide mediante escritura pública y que se inscriba en el Registro de la Propiedad. El caso es que aunque hayamos devuelto todo el dinero prestado más los correspondientes intereses, la hipoteca continuará inscrita en el registro a menos que nosotros la cancelemos, en pocas palabras, a menos que decidamos eliminar del registro el rastro de nuestra deuda.
Si no tenemos intención de vender la vivienda, no hay necesidad de llevar a cabo dicho trámite, es decir, el hecho de que la hipoteca permanezca sin cancelar no tiene importancia, pero si queremos vender o hipotecar de nuevo nuestra vivienda, la cancelación se trata de un trámite imprescindible. En este artículo indicaremos las gestiones que, una vez que hayamos recibido la carta de pago del banco acreditando que hemos saldado nuestra deuda hipotecaria, hay que realizar para proceder a cancelar la inscripción de dicho préstamo hipotecario.
Está claro que si queremos vender nuestra vivienda nos interesará que esta aparezca como libre de cargas. En caso contrario, cualquiera podría acudir al registro y comprobar que la vivienda figura como hipotecada, sin poder saber si verdaderamente el préstamo asociado ha sido pagado o no. Está claro que los posibles compradores querrán que esta situación se aclare, porque ningún banco les concederá una hipoteca sobre una vivienda que ya tiene una hipoteca antigua. Obviamente, lo mismo ocurrirá si somos nosotros mismos los que queremos volver a hipotecar nuestra vivienda ya pagada, ya que ningún banco nos concederá un préstamo hipotecario si ésta no figura como libre de cargas.
Los pasos para proceder a cancelar la inscripción de un préstamo hipotecario son sencillos:
- Acudir al banco o entidad financiera para que nos preparen toda la documentación necesaria para poder solicitar la escritura de cancelación. Básicamente se trata de pedir un certificado de deuda o de saldo cero. Además, un apoderado del banco tendrá que acudir a la notaría a firmar la escritura mencionada, sin embargo nuestra firma no será precisa. Puede ocurrir que el banco en que solicitamos la hipoteca ya no exista, en cuyo caso deberemos informarnos acerca de qué entidad financiera asumió su actividad.
- Nosotros después deberemos acudir a la notaría a recoger la copia autorizada de la escritura de cancelación. Esta copia no debe costarnos más de 150 euros.
- Aunque desde 2001 la cancelación de hipoteca está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, deberemos acudir a la Delegación de Hacienda más cercana para presentar el documento de liquidación de dicho impuesto.
- Por último, deberemos llevar el documento de liquidación y la escritura al Registro de la Propiedad que nos corresponda. En unas semanas recibiremos la notificación de que la cancelación ya está inscrita, siendo ya posible recoger la escritura con la anotación de haberse dado de baja la inscripción de la hipoteca. Los costes del registro rondarán los 30 euros.
Por lo tanto, si somos nosotros mismos los que nos encargamos de cancelar nuestra hipoteca, entre costes de notaría y registro tendremos que pagar alrededor de 180 euros; pero si decidimos que sea una gestoría la que se ocupe de realizar las gestiones, entonces tendremos que sumar a estos 180 euros, al menos, otros 200. Está claro que merece la pena realizar las gestiones por nuestra cuenta.
Conviene saber que los bancos y entidades bancarias no pueden cobrarnos ninguna comisión al ir a solicitar la cancelación de nuestro préstamo hipotecario, es decir, no pueden cobrar comisiones por la emisión del certificado de deuda o de saldo cero, ni por tener que enviar un apoderado a la notaría para firmar la escritura. Ojo, esta comisión por cancelación de la que hablamos ahora, no tiene nada que ver con las comisiones por cancelación anticipada que sí que pueden cobrar los bancos, y que deben aparecer en el contrato hipotecario que en su día firmamos con nuestra entidad.
En cualquier caso, tanto si los aranceles cobrados por el notario o el registrador no son similares a los aquí indicados, como si el banco nos cobra alguna comisión por solicitar la cancelación, podremos reclamar, ya sea ante la Junta Directiva del Colegio Notarial de nuestra provincia, ante la Junta Directiva del Colegio de Registradores de la Propiedad, o ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Lógicamente, antes de decidir reclamar ante estas entidades, lo mejor es negociar directamente con el notario, registrador o banco que nos ha cobrado de forma incorrecta.
En nuestra opinión, puesto que la inscripción de la hipoteca es un derecho a favor del banco e impuesto por el mismo, deberían ser estas entidades financieras las obligadas a cancelar dichas inscripciones una vez que sus clientes han saldado su deuda. Sin ir más lejos, así ocurre actualmente en Italia.
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