Un lector de este blog nos pregunta qué es lo que ocurre y qué es lo que se puede hacer, si después de alquilar un piso o vivienda a dos inquilinos o arrendatarios, debido a la existencia de problemas entre ellos, uno decide abandonar la casa y el otro se queda pero pagando la mitad de la cuota de alquiler, instando al arrendador a que reclame la otra mitad al que abandonó el piso. Además, en el contrato de alquiler no se estipula la obligación solidaria de ambos arrendatarios.
Lo primero que hay que dejar claro es que si existe más de un arrendatario y se pacta una renta conjunta, el hecho de que uno de ellos deje la casa no le exime de sus responsabilidades, ya que, obviamente, el arrendador tiene derecho a seguir percibiendo la renta del alquiler completa. Por lo tanto, si sólo está recibiendo la mitad de lo pactado por contrato, se considera impago y el arrendador puede interponer una demanda de reclamación de rentas y de desahucio contra todos los arrendatarios.
Solidaridad vs. Mancomunidad: ¿A quién se le exige la deuda?
Y en lo que respecta a las obligaciones de los inquilinos, actualmente se está discutiendo en los tribunales de justicia sobre si las obligaciones son mancomunadas, es decir, si cada uno es solamente responsable de su parte, en cuyo caso el arrendador debe reclamar el impago de forma individual, o si dichas obligaciones son solidarias, es decir, todos los arrendatarios responden de todo y es posible reclamar lo que se debe en conjunto. La tendencia que se está imponiendo es la segunda y, aunque no se haya precisado en el contrato, existe una obligación solidaria entre los dos arrendatarios en cuanto al pago de la renta de alquiler, por lo que el arrendador puede reclamar a uno o a ambos el pago total de la renta.
Si finalmente es sólo uno de los inquilinos el que tiene que hacer frente a toda la cuota de alquiler, éste podrá reclamar al otro que le pague su parte mediante una acción de repetición.
Opciones extrajudiciales para el propietario ante el impago
También conviene mencionar, que antes de emprender acciones legales y judiciales, el arrendador puede tomar la decisión que estime más oportuna según sea la situación personal de los inquilinos, es decir, puede decidir darle un plazo para que busque otro coarrendatario, rebajarle la renta del alquiler, o cualquier otra decisión que le parezca conveniente.
Pasos legales para reclamar el impago si falla la negociación
Si las vías de diálogo no dan resultado y el inquilino que permanece en el inmueble sigue abonando únicamente la mitad de la cuota, el propietario debe actuar con celeridad para evitar que la deuda se acumule. Los pasos recomendados son los siguientes:
- Envío de burofax: Notificar formalmente mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto tanto al inquilino saliente como al que permanece en la vivienda, requiriéndoles el pago íntegro de la deuda en un plazo determinado.
- Demanda de desahucio por impago y reclamación de rentas: En caso de no obtener respuesta o pago en el plazo fijado, el propietario podrá iniciar un procedimiento judicial contra ambos cotitulares del contrato para recuperar la posesión del inmueble y liquidar las cantidades adeudadas.
Cómo evitar estos problemas: la cláusula de solidaridad en el contrato
Para evitar vacíos legales o interpretaciones judiciales ambiguas sobre si la obligación es mancomunada o solidaria, la mejor prevención se realiza al momento de la firma. Es fundamental incluir de forma explícita una cláusula de solidaridad en el contrato de arrendamiento.
Esta cláusula debe especificar que "todos los arrendatarios responden de manera solidaria e indistinta frente al arrendador de todas las obligaciones derivadas del contrato, especialmente del pago de la renta y suministros". De este modo, la responsabilidad queda perfectamente blindada legalmente ante el abandono o impago de cualquiera de las partes.
Conclusión
El abandono de un coarrendatario no justifica el pago parcial de la renta pactada. Como propietario, la ley respalda el cobro íntegro del alquiler y permite exigir el total a cualquiera de los firmantes. Ante esta situación, contar con un contrato redactado por profesionales y actuar con rapidez mediante notificaciones formales son las mejores herramientas para proteger tu inversión inmobiliaria.
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