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viernes, 16 de febrero de 2018

Comunidades de propietarios, ¿cuándo podemos no pagar y qué ocurre si no pagamos?

Casa y euros
En general casi todo el mundo es un buen vecino y cumple con sus obligaciones con la comunidad de propietarios pagando los gastos que le corresponden. No obstante, en épocas de crisis como la que estamos viviendo la morosidad va en aumento, pudiendo poner en aprietos económicos a la comunidad de vecinos. Para estos casos, la ley dispone de una serie de mecanismos que protegen a la comunidad frente a los propietarios morosos.

Todo el mundo sabe que las comunidades de vecinos se gestionan repartiendo ingresos (si hay alguno) y gastos entre los copropietarios, lo que posibilita que todos ellos puedan hacer uso de las zonas comunes a un precio asequible. No obstante, conviene saber algunas cosas al respecto.

No todos los vecinos tienen que pagar lo mismo

Nos guste o no, si tenemos una casa en propiedad deberemos pagar la cuota que nos corresponda y los gastos adicionales que puedan surgir por la reparación, el mantenimiento o la compra de elementos comunes (ascensor, mobiliarios del portal, piscina, jardines, etcétera).

Lo primero que hay que saber es que cada vecino debe pagar en función del porcentaje o cuota de participación previstos en las escrituras y/o estatutos de la comunidad. Estas cuotas son utilizadas para hacer frente a:
  • Gastos ordinarios: aquellos que son necesarios para el mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y otras responsabilidades.
  • Fondo de reserva obligatorio: utilizado para hacer frente a obras de conservación y reparación.

Esta cuotas, que suelen pagarse mensualmente, pueden modificarse, pero siempre por acuerdo unánime de todos los propietarios.

Elementos comunes y privativos

Dependiendo de si una instalación o elemento es considerado como común o privativo, corresponderá al propietario o a la comunidad mantenerlo en buen estado de uso. La comunidad se tendrá que hacer cargo de los bienes comunes, entre los que encontramos:
  • Ascensores y escaleras.
  • Cubiertas.
  • Antenas.
  • Terrazas de áticos (aunque el uso puede ser privativo, se considera zona común).
  • Balcones (la fachada no puede alterarse sin el acuerdo unánime de todos).
  • Calderas centrales, es decir, utilizadas por todos los vecinos.
  • Puertas de entrada a los pisos. Existe la obligación de mantener la uniformidad.
  • Garaje, que puede formar parte de la comunidad o puede constituir una comunidad independiente.

¿Cuándo hay obligación de pagar?

En determinadas ocasiones puede haber vecinos que consideren que no tienen por qué pagar un determinado gasto, ya que no utilizan la instalación correspondiente. Es en estos casos cuando surgen la mayoría de los conflictos cuya solución dependerá del tipo de gasto.

La comunidad de propietarios está obligada a presentar a los propietarios todos los gastos relacionados con obras y reparaciones extraordinarias, a los que todos deberán hacer frente según sus cuotas de participación, así como otro tipo de gastos encaminados a mejorar el inmueble y que no siempre estaremos obligados a pagar.

Por ejemplo, son gastos que todos deben pagar: el cambio de bombillas (decide el administrador), una avería excepcional de ascensor (se necesita mayoría simple), la sustitución del ascensor (mayoría simple), la instalación de una barandilla (en este caso basta la petición del afectado), la instalación de un ascensor (mayoría absoluta), o la construcción de una piscina o la ampliación del inmueble (se necesita unanimidad).

Y son gastos que no tienen por qué pagar todos: la instalación de un espejo de lujo en el portal cuyo coste es superior a tres mensualidades ordinarias (basta mayoría simple pero estarán exentos del pago los que no votaron a favor) o la instalación de antenas colectivas o paneles solares (basta un tercio de los votos pero sólo pagaran los votos favorables, los que no paguen no podrán beneficiarse de la instalación a menos que finalmente paguen el importe correspondiente más los intereses legales devengados).

Conviene aclarar que:
  • Mayoría significa mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas.
  • Mayoría simple significa mayoría de los propietarios presentes en la Junta que representen a su vez la mayoría de las cuotas presentes.
  • Para la mayoría absoluta o unanimidad cuentan como favorables los votos de los propietarios que, aunque no hayan asistido a la Junta, no impugnen el acuerdo en el plazo de treinta días desde que fue notificado.

Por lo tanto, salvo excepciones, tendremos que pagar por el uso de las instalaciones y zonas comunes aunque en realidad no las utilicemos. Pueden existir exenciones previstas en los estatutos de la comunidad, o la propia junta puede aprobar unánimemente que un propietario determinado quede exento de algún tipo de gasto.

Edificio, comunidad de propietarios

¿Cuándo podemos no pagar?

Las obras nuevas o servicios que supongan una mejora de las zonas y elementos comunes deben ser aprobados por la mayoría de los propietarios y todos los vecinos están obligados a pagar en proporción a su cuota de participación. Sólo si el coste supone para el propietario más de tres mensualidades ordinarias, puede oponerse al pago.

¿Qué ocurre si no se paga la cuota de la comunidad?

La ley prevé un procedimiento judicial especial conocido con el nombre de juicio monitorio. De esta manera la comunidad puede reclamar al propietario las deudas contraídas.

Algo que conviene saber es que las cuotas impagadas del año en curso y del año anterior se garantizan con el propio inmueble, por lo que resulta conveniente esperar a que pase este plazo para interponer la correspondiente demanda.

Cerca del ochenta y cinco por ciento de los juicios de este tipo se resuelven antes de un año y pueden terminar en el embargo de los bienes del deudor. Hasta ese momento puede ser necesario que los propietarios tengan que incrementar sus cuotas para hacer frente a los gastos de la comunidad, entre los que estarán los gastos del juicio.

Una de las acciones que puede realizar la comunidad contra el propietario moroso es quitarle el derecho de voto (podrá estar presente en las Juntas pero no votar). En este sentido, en las convocatorias de junta se deberá mencionar que propietarios no se encuentran al corriente de pago, indicando específicamente que no tendrán derecho a voto. También debe reflejarse este hecho en el acta posterior. Una vez privado del derecho a voto, el vecino moroso no podrá impugnar ningún acuerdo tomado durante la Junta, excepto si son acuerdos dirigidos a modificar las cuotas a pagar.

Para terminar, simplemente señalar que la comunidad de propietarios no puede emprender medidas de coacción contra el propietario moroso, como cortarle el acceso a las zonas comunes o privarle de servicios generales como pueden ser el agua comunitaria o la calefacción central.

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